Glossar A–Z

Steuerliche Abschreibung auf den Gebäudewert einer Immobilie. Bei Bestandsimmobilien (Baujahr vor 1925: 2,5 %, danach: 2 % p.a.), bei Neubauten 3 % p.a. und bei Denkmalimmobilien bis zu 9 % p.a. in den ersten 8 Jahren. Die AfA reduziert das zu versteuernde Einkommen und ist einer der zentralen Steuervorteile bei Kapitalanlageimmobilien.

Die gleichbleibende monatliche oder jährliche Rate, mit der ein Darlehen zurückgezahlt wird. Sie setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Im Zeitverlauf steigt der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt.

Gesamtkosten beim Immobilienkauf: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Nur der Gebäudeanteil (nicht der Grundstücksanteil) ist AfA-fähig.

Amtlich festgestellter Durchschnittswert des Bodens pro Quadratmeter für ein bestimmtes Gebiet. Wird von Gutachterausschüssen ermittelt und dient als Referenz für die Wertermittlung.

Verhältnis der Jahreskaltmiete zum Kaufpreis (ohne Nebenkosten). Formel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Gibt einen ersten Orientierungswert, berücksichtigt aber keine laufenden Kosten.

Der monatliche Überschuss oder Fehlbetrag nach Abzug aller Kosten (Rate, Hausgeld, Rücklagen) von den Mieteinnahmen. Ein positiver Cashflow bedeutet, die Immobilie finanziert sich selbst und bringt monatlich Geld ein.

Immobilie unter Denkmalschutz. Bietet besondere steuerliche Vorteile: Sanierungskosten können Eigennutzer mit 9 % p.a. über 10 Jahre abschreiben, Kapitalanleger mit 9 % p.a. in den ersten 8 Jahren und 7 % in den folgenden 4 Jahren.

Die häufigste Finanzierungsform: monatlich gleichbleibende Rate aus Tilgung und Zinsen über eine festgelegte Laufzeit. Nach Ablauf der Zinsbindung wird eine Anschlussfinanzierung vereinbart.

Der Anteil am Kaufpreis, den du ohne Kredit einbringst. Bei Kapitalanlageimmobilien ist eine Vollfinanzierung möglich, wenn Bonität und Einkommen stimmen. Üblich sind 10–20 % Eigenkapital zur Deckung der Kaufnebenkosten.

Kündigung eines Mietverhältnisses, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigt. Gesetzliche Kündigungsfristen (3–9 Monate) sind einzuhalten. Bei Kapitalanlagen ist dies selten relevant.

Alle Kosten der Immobilienfinanzierung: Darlehenszinsen, Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen. Als Werbungskosten bei vermieteten Objekten vollständig steuerlich absetzbar.

Die monatliche Zahlung an die Bank (Annuität). Bei gut strukturierten Kapitalanlageimmobilien wird die Rate zu einem großen Teil durch die Mieteinnahmen gedeckt.

Einmalige Steuer beim Immobilienkauf. Variiert je nach Bundesland: In NRW (Düsseldorf) 6,5 % auf den Kaufpreis. Gehört zu den Kaufnebenkosten und ist nicht finanzierbar über das Bankdarlehen.

Amtliches Register, das alle Eigentumsverhältnisse und Belastungen (z. B. Grundschulden) einer Immobilie dokumentiert. Eigentümer wird man erst mit Eintragung im Grundbuch.

Monatlicher Beitrag des Wohnungseigentümers an die Eigentümergemeinschaft. Umfasst Betriebskosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage. Der Anteil, der nicht auf den Mieter umgelegt werden kann, ist als Werbungskosten absetzbar.

Teil des Hausgeldes, der für zukünftige Reparaturen und Sanierungen des Gemeinschaftseigentums angespart wird. Als Kapitalanleger ist die Zuführung zur Rücklage steuerlich nicht sofort abzugsfähig – erst bei tatsächlicher Verwendung.

Eine Immobilie, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird, um Mieteinnahmen zu erzielen und Vermögen aufzubauen. Verbindet Sachwert, Mietrendite, Wertsteigerung und steuerliche Vorteile.

Zusätzliche Kosten beim Erwerb: Grunderwerbsteuer (NRW: 6,5 %), Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2 %), ggf. Maklerprovision. In NRW insgesamt ca. 8–10 % des Kaufpreises.

Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau, z. B. für energetische Sanierung (BEG) oder Neubau (Klimafreundlicher Neubau). Ermöglichen günstige Zinsen und Tilgungszuschüsse.

Das Risiko, dass eine Wohnung zeitweise nicht vermietet ist und keine Mieteinnahmen fließen. In gefragten Lagen wie Düsseldorf ist das Leerstandsrisiko gering. Bei der Kalkulation sollte dennoch ein Mietausfall von ca. 5 % eingeplant werden.

Verhältnis der Jahreskaltmiete abzüglich aller nicht umlegbaren Kosten (Hausgeld-Anteil, Rücklagen, Verwaltung) zum Gesamtkaufpreis inkl. Nebenkosten. Realistischerer Wert als die Bruttomietrendite.

Gesetzliche Regelung in angespannten Wohnungsmärkten: Bei Neuvermietung darf die Miete max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Neubauten (Erstbezug nach 1.10.2014) und umfassend modernisierte Wohnungen sind ausgenommen.

Erstbezugswohnung oder Neubauprojekt. Vorteile: 3 % AfA p.a., moderne Energiestandards, geringere Instandhaltungskosten in den ersten Jahren, häufig 10 Jahre Gewährleistung vom Bauträger.

Gesetzlich geregelte Gebühren für den Kaufvertrag und die Grundbucheintragung. In Deutschland übernimmt der Käufer diese Kosten, ca. 1,5–2 % des Kaufpreises.

Objekt, das nicht öffentlich auf Immobilienportalen inseriert wird, sondern exklusiv über Netzwerke und Vertriebe vermarktet wird. Vorteile: kein Bieterwettbewerb, oft attraktivere Konditionen, geprüfte Objekte vor Marktstart. Alle Objekte von immobiliefürdich sind Off-Market.

Gesamtertrag einer Investition in Relation zum eingesetzten Kapital. Bei Immobilien setzt sich die Gesamtrendite aus Mietrendite + Wertsteigerung zusammen. Nicht zu verwechseln mit der reinen Mietrendite.

Der noch ausstehende Darlehensbetrag nach einer bestimmten Laufzeit. Nach Ende der Zinsbindung wird über die Restschuld eine Anschlussfinanzierung vereinbart.

Vermietete Immobilien können nach einer Haltefrist von 10 Jahren steuerfrei verkauft werden (§ 23 EStG). Wer innerhalb von 10 Jahren verkauft, muss den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuern.

Außerplanmäßige Rückzahlung eines Teils des Darlehens. Die meisten Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Teil der monatlichen Rate, der die Restschuld reduziert. Üblich sind anfängliche Tilgungen von 1–3 %. Je höher die Tilgung, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt und desto geringer das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.

Kennzahl zur Bewertung von Immobilien: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Auch als „Kaufpreis-Miete-Verhältnis" bekannt. Ein Vervielfältiger von 25 bedeutet, dass man 25 Jahreskaltmieten zahlt. In Top-Lagen sind Werte von 25–35 üblich.

Finanzierung des vollständigen Kaufpreises ohne Eigenkapitaleinsatz. Möglich bei sehr guter Bonität. Die Kaufnebenkosten müssen dabei meist aus Eigenmitteln bestritten werden.

Alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen stehen: Finanzierungskosten, AfA, Hausgeld (nicht umlegbarer Anteil), Verwaltungskosten, Reparaturen. Vollständig steuerlich absetzbar und mindern das zu versteuernde Einkommen.

Langfristiger Anstieg des Immobilienwertes. In gefragten Lagen wie Düsseldorf historisch 2–4 % p.a. Kombiniert mit Mietrendite und Steuervorteilen ergibt sich die Gesamtrendite der Investition.