Das Grundprinzip
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig — das ist bekannt. Was viele nicht wissen: Als Vermieter kannst du erhebliche Kosten von der Steuer absetzen, die deine Einnahmen deutlich reduzieren oder sogar einen steuerlichen Verlust erzeugen — der dann dein anderes Einkommen mindert.
Die drei wichtigsten Hebel:
- AfA (Abschreibung): Du schreibst den Gebäudeanteil jährlich ab — ohne dass Geld fließt
- Absetzbare Finanzierungskosten: Die Kosten deiner Finanzierung reduzieren deine Steuerlast vollständig
- Weitere Werbungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung und mehr
Bei einem Grenzsteuersatz von 35 %, AfA von 4.000 € und Finanzierungskosten von 7.000 € jährlich. Ohne dass du einen Euro extra ausgibst.
Die AfA — Abschreibung ohne Geldfluss
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Du schreibst den Gebäudeanteil deiner Immobilie jährlich als Kostenpunkt ab — obwohl du dieses Geld nicht ausgibst. Das reduziert dein zu versteuerndes Einkommen direkt.
Wichtig
Die AfA gilt nur auf den Gebäudeanteil — nicht auf Grund und Boden. Die korrekte Aufteilung muss anhand belastbarer Maßstäbe (Bodenrichtwert, Gutachten) erfolgen. Fehler hier sind einer der häufigsten Steuerfallen.
| Gebäudeart | AfA-Satz | Zeitraum | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Neubau ab 2023 | 3 % p.a. | 33 Jahre | + degressive AfA möglich (5 %) |
| Bestand 1925–2022 | 2 % p.a. | 50 Jahre | Standard für die meisten Objekte |
| Bestand vor 1925 | 2,5 % p.a. | 40 Jahre | Gründerzeit, Altbau |
| Denkmalimmobilie | bis 9 % p.a. | 12 Jahre | Höchste Förderung, komplex |
Denkmal-AfA: Der stärkste Hebel
Denkmalgeschützte Objekte können steuerlich besonders attraktiv sein. Bestimmte Sanierungs- und Modernisierungskosten lassen sich erhöht abschreiben — der steuerliche Effekt kann erheblich sein. Das Thema ist komplex (Bescheinigungen, Abgrenzung der begünstigten Kosten). Wir begleiten dich durch diesen Prozess — das ist eines unserer Spezialgebiete.
Absetzbare Finanzierungskosten
Die laufenden Kosten deiner Immobilienfinanzierung sind als Werbungskosten vollständig von der Steuer absetzbar. Das verbessert deine reale Rendite erheblich und ist einer der größten Steuervorteile bei vermieteten Immobilien.
Beispiel
Bei einem Darlehen von 200.000 € und Finanzierungskosten von 3,5 % p.a. = 7.000 € jährlich absetzbar. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % sparst du damit rund 2.450 € Steuern pro Jahr — nur durch die Finanzierungskosten.
Weitere absetzbare Kosten
Neben AfA und Finanzierungskosten gibt es eine Reihe weiterer Posten, die du als Werbungskosten geltend machen kannst:
- Hausverwaltung: Vollständig absetzbar
- Instandhaltungskosten: Sofort oder verteilt auf 2–5 Jahre
- Grundsteuer und Versicherungen: Soweit nicht auf Mieter umlegbar
- Steuerberaterkosten: Für den vermieteten Teil der Immobilie
- Fahrtkosten: Für Besichtigungen und Eigentümerversammlungen
- Kontoführungsgebühren: Für das Mietkonto
- Maklerkosten bei Neuvermietung
Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren
Einer der größten Vorteile: Im Privatvermögen ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist in vielen Fällen vollständig steuerfrei (§23 EStG).
Die Spekulationsfrist beträgt in der Regel 10 Jahre — gerechnet vom Kaufvertrag zum Verkaufsvertrag. Plant man von Anfang an mit diesem Zeithorizont, ist der Wertzuwachs am Ende steuerfrei realisierbar.
Achtung: Ausnahmen
Gewerblicher Grundstückshandel (mehr als 3 Objekte in 5 Jahren), Selbstnutzung oder bestimmte Sonderkonstruktionen können die Steuerfreiheit gefährden. Im Zweifel immer mit einem Steuerberater abstimmen.
Komplette Beispielrechnung
Annahmen: Kaufpreis 280.000 €, Gebäudeanteil 200.000 €, Darlehen 200.000 €, Grenzsteuersatz 35 %
| Position | Betrag/Jahr | Steuerersparnis (35%) |
|---|---|---|
| AfA (2 % auf 200.000 €) | 4.000 € | 1.400 € |
| Finanzierungskosten (3,5 %) | 7.000 € | 2.450 € |
| Verwaltung & Nebenkosten | 1.200 € | 420 € |
| Summe | 12.200 € | 4.270 € / Jahr |
Das bedeutet: In 10 Jahren sparst du rund 42.700 € Steuern — bei gleichzeitigem Vermögensaufbau durch Tilgung und Wertsteigerung.
Deine persönliche Steuerersparnis berechnen.
In 4 Fragen zeigen wir dir, was mit deiner Situation möglich ist — konkret und ehrlich.
Jetzt berechnenHäufige Fehler bei der Steueroptimierung
- AfA-Basis falsch ansetzen. Wer den Grundstücksanteil nicht korrekt herausrechnet, setzt zu viel oder zu wenig ab — beides kann Probleme mit dem Finanzamt geben.
- Anschaffungsnahen Aufwand nicht beachten. Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf können unter Umständen nicht sofort abgesetzt werden.
- Denkmal-Objekte ohne Beratung kaufen. Die erhöhte AfA hängt von Bescheinigungen und korrekter Abgrenzung ab — ohne Prüfung kann der Steuervorteil wegfallen.
- Ohne Steuerberater agieren. Bei Immobilien als Kapitalanlage ist ein auf Immobilien spezialisierter Steuerberater keine Luxus — sondern eine Notwendigkeit.
Häufige Fragen
Alle Angaben dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Steuergesetze können sich ändern. Bitte stimme steuerliche Entscheidungen immer mit einem Fachberater ab.